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长租公寓体验行业过山车
2020-11-22 20:06:31

今年年初以来,长租公寓频频雷鸣。根据克里的统计,自第三季度以来,杭州、成都、上海等地的网上长租公寓平台再次出现了雷声现象,这一次情况更加密集。据不完全统计,在公共渠道披露的企业信息中,7、8月份有20多套长租公寓雷电爆炸。其中成都12套、杭州4套、上海3套、海口2套、宁波1套、合肥1套。

从最初的市场蓝图到甲醛、租金贷款、爆炸等在发展过程中发生的事件,在短短几年内,长租公寓经历了行业发展的过山车。

易居企业集团的首席执行官丁祖宇说,一方面,长期出租的公寓站在行业风口之上,受资本驱动,布局企业的数量正在增加,市场竞争正在加剧。激烈的竞争导致企业竞相争夺高质量的股权,物业的稀缺性和价格的快速上涨,极大地缩小了企业的盈利空间,导致现阶段的盈利变得相对困难。因此,寻求利润突破已成为企业关注的焦点。另一方面,过去公寓企业盲目地向规模冲去,没有重视提高经营能力和盈利水平的发展模式,在突发疫情的冲击下,现金流受到冲击,经营困难。

房地产经济学家邓浩志告诉记者,过去几年,长租公寓市场主体大致有以下几种类型:第一类是普通个人,两个房东。他们主要经营房子。先找一个相对便宜的房源,经过稍微有特色的装修后,再把房源信息挂到类似爱彼迎这样的住宅预订网络平台上。很多运营商财力有限,风险承受能力弱,很快就陷入价格竞争的恶性循环。第二类是投资大户,进入长租公寓。基本上,这些投资者都是在2016~2018年进入的,他们看到了租赁市场是未来的风口。但投资方既不参与运营,本身也不是房地产从业者,对租赁市场没有概念。随着租赁资产证券化无疾而终,企业倒闭,第三类是真正的经营机构,骑虎难下。有两大类,一种基本上是开发商,当时一些项目在拍已经规定了,有的物业不能卖,只能经营部分长租公寓。所以他们只能积极响应号召,发展长租公寓。另一类是房企或大型中介,都积极介入长租公寓的运营。他们的目的多种多样,有的是看好市场长期前景,进行战略布局;有的认为响应号召,就能得到政策支持,最终得到廉价土地,或者获得低息贷款,等等。从而养活了房地产开发这一主业。

业内人士指出,无论哪种模式,大多数长租公寓都是高入低、长收入少付的经营模式,而高收费低是指以较高的价格向业主收取租金,然后以相对较低的价格出租给房客的现象,而长租少付则是长租公寓经营者向租户收取半年或一年租金,然后按季度或每月向业主支付租金的现象。

简而言之,高收入和长期收费和短期支付似乎是长租公寓运营商的亏损,但实际上,这是一种利用时差来维持资本链、扩大市场规模和份额的方法。这样,租赁公司就可以控制更多的资本和住房,用于扩张和周转。一旦市场在短期内波动,租赁企业的资本链就会被打破跑掉,房东和承租人成为受害者。目前,各地矿难租赁企业的情况基本上就是这种情况。

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文章来源:信息时代